OPTIMISER SIMPLEMENT SES INVESTISSEMENTS LOCATIFS
un outil simple à destination des propriétaires-bailleurs pour piloter avec précision leur parc locatif et gagner gros
Un tableau de bord sur Excel débloqué et 100% modifiable pour :
- Calculer le cash-flow de l'ensemble de vos biens immobiliers
- Anticiper la fiscalité de vos revenus locatifs
- Simuler des reventes, des remboursements anticipés d'emprunt, des travaux à venir, des hausses de loyers... et leurs conséquences en terme de trésorerie et de fiscalité
- Calculer le rendement année après année de vos biens immobiliers
- Mises à jour intégrées à vie
Christophe était perdu...
Christophe a 47 ans.
Il a commencé à s'intéresser à l'investissement locatif à la veille de ses 35 ans. Il a acheté un premier appartement quelques mois plus tard.
Puis un second.
Puis une maison secondaire qu'il loue en partie le reste de l'année.
A 42 ans, il hérite de la maison familiale qu'il met aussitôt en location.
En 2018, il fait construire une maison à côté de Rennes qu'il exploite en loi Pinel.
Christophe a donc aujourd'hui 5 logements, tous loués.
Il n'a pas vraiment de problème de location. Les biens se louent tous très vite.
Cependant, Christophe est perdu.
Il ne sait pas si ces biens sont encore rentables. Il doit refaire la toiture de la maison familiale mais il se demande s'il ne pourrait pas les reporter dans un ou deux ans. Car il préfèrerait combler ses déficits existants avant d'en créer des nouveaux. Il se dit qu'à priori, il pourrait être gagnant d'un point de vue fiscal.
Il n'est pas capable de dire si ses biens s'autofinancent ou lui demandent un effort d'épargne. Alors autant vous dire qu'il n'a aucune idée des impôts ou de la trésorerie qu'il aura dans 3 ans ou 5 ans...
L'histoire de Christophe, c'est celle de beaucoup d'autres investisseurs immobilier.
C'est peut-être également la vôtre.
Anticiper pour gagner plus
A la seconde où vous signez votre premier achat locatif, vous devez avoir la vision la plus claire possible pour anticiper vos revenus et charges futures.
Les loyers, les intérêts d'emprunts, vos mensualités de crédit, vos impôts, vos travaux etc.
Mais aujourd'hui, êtes-vous capable de répondre à ces questions ?
- Quelle est le rendement net après impôt de chacun de vos biens ? Actuel et futur ?
- Quelle sera la fiscalité que vous paierez l'année prochaine ? Et les suivantes ?
- Faut-il mieux faire des travaux dès cette année pour optimiser vos impôts ou attendre l'année prochaine ?
- Quel sera l'impact de votre prochaine opération sur votre fiscalité ?
- Quel est la durée optimale de conservation de votre bien immobilier ?
Si vous avez mis plus de 10 secondes à répondre précisément à chacune de ces questions, c'est que vous ne maîtrisez pas les revenus et dépenses de votre parc immobilier.
Rassurez-vous, vous n'êtes pas un cas isolé.
La majorité des investisseurs immobiliers n'anticipent pas.
Par manque de moyens. Tout simplement...
Ils achètent des biens immobiliers. Pour certains, de manière compulsive.
Et voient ensuite ce qu'il se passe.
Au mieux, vous perdez de précieux points de rentabilité, mangés par le fisc et des travaux imprévus.
Au pire, vous revendez en urgence pour payer les charges et la fiscalité.
L'immobilier est un outil d'enrichissement fabuleux.
Et je sais de quoi je parle (en toute modestie). Je conseille de nombreux clients avec des profils très différents.
Pour certains des "monsieur tout le monde", avec des revenus dans la médiane française.
Mais qui ont pris les bonnes décisions 20 ans plus tôt et ont investi de manière stratégique et calculée dans l'immobilier. Ils sont aujourd'hui à la tête de patrimoines immobiliers à 7 chiffres. Intégralement payé.
Leur point commun ?
Ils maîtrisent parfaitement les chiffres.
Ils savent précisément quand ils devront revendre un bien immobilier pour que la fiscalité de les rattrape pas. Ils sont capables de me dire à l'euro près leurs flux de trésorerie et les impôts qu'ils paieront dans 2 ans.
Pendant ce temps là, d'autres achètent des biens sans rien anticiper. Parfois même de manière compulsive (la pire chose à faire) qui mène, quelques années plus tard à une revente dans l'urgence.
Avez-vous déjà visité un bien immobilier vendu par des gens qui doivent vraiment vendre ?
Un couple qui se sépare, une succession, un investisseur endetté ou pris à la gorge par le fisc...
Personnellement, j'ai déjà eu affaire avec ce type de vendeurs. Et vue la facilité à laquelle on peut négocier le bien, j'espère ne jamais être dans leur situation.
Piloter l'évolution de son patrimoine immobilier
Au fil des années, plusieurs paramètres influent sur la rentabilité de votre patrimoine immobilier :
- La revalorisation de votre bien : plus il prend de la valeur et plus le rendement baisse
- L'indexation des loyers
- Les charges : les honoraires de gestion, les charges locatives, les travaux, les assurances etc.
- La fiscalité de votre foyer fiscal
C'est la raison pour laquelle un investissement rentable il y 5 ou 10 ans ne l'est peut-être plus aujourd'hui. Car les charges ont peut-être augmenté... ou votre fiscalité est aujourd'hui trop forte.
Savoir exactement le rendement des années à venir vous permettra de savoir quand basculer dans un régime d'exploitation différent (micro, réel, meublé ou nu par exemple), quelle année réaliser les travaux nécessaires ou encore quand revendre votre bien.
Quel est le meilleur moment pour vendre votre bien immobilier ?
Peut-être êtes-vous propriétaire d'un bien immobilier depuis de nombreuses années.
Le crédit immobilier, s'il y en avait un, est déjà remboursé.
Votre bien immobilier a pris de la valeur.
Les charges ne sont pas excessives et la fiscalité commence à être très lourde.
Pourquoi ne pas revendre votre bien immobilier pour réinjecter le capital dans une solution plus rentable, plus liquide et moins fiscalisée ?
Mais une revente ne s'improvise pas.
Vous devez connaître le rendement réel et les impôts sur la plus-value pour prendre votre décision.
Grossir sans s'inquiéter
Vous pensez peut-être à acheter un nouveau bien immobilier ?
Mais savez-vous quel sera l'impact de votre prochaine opération sur votre fiscalité ?
Il y a plusieurs mois, un de mes clients étaient venu me demander conseil sur son quatrième achat immobilier.
Un bien extrêment rentable... peu de travaux... totalement géré par une agence.
Sur le papier, le bien parfait !
Mais il avait oublié un détail. La fiscalité.
Ce genre de détail qui fait passer une opération rentable en gouffre financier !
Plus de la moitié des loyers étaient encaissés par l'état !
Lorsque j'ai raccroché mon téléphone, mon client venait de gagner 8 000€ par an.
Uniquement grâce à l'anticipation de la fiscalité.
Rien de bien sorcier.
L'accessoire indispensable pour gérer ses investissements locatifs
Déterminer avec précision le rendement à venir de vos biens locatifs, le moment où vous devez baculer votre régime fiscal pour économiser des impôts ou encore revendre est à la portée de tout le monde.
Imaginez que vous puissiez répondre à ces questions précisémment. En un coup d'oeil.
Et très simplement, à partir d’un bête fichier Excel.
En deux clics, savoir s’il faut meubler votre appartement au prochain changement de locataire ou repousser d'un an les travaux non nécessaires pour économiser des milliers d'euros d'impôts.
... de savoir instantanément l'évolution de votre patrimoine au fil des années et des remboursements de mensualité de crédit.
... de s'aperçevoir que cet appartement qui vous demandait beaucoup de gestion serait plus rentable... une fois vendu !
Cet outil, il existe.
Je l’ai construit il y a maintenant plusieurs années.
Tout d’abord, pour mon propre usage.
Puis pour celui de mes clients de mon cabinet lyonnais (je suis conseiller en investissements financiers et en gestion de patrimoine).
Je l’ai amélioré au fur et à mesure.
Mais en le gardant le plus simple que possible :
L'outil calcule précisemment votre fiscalité
Sur un seul endroit, l'utilisateur entre les caractéristiques de chacun de ses biens :
Une ligne pour chaque bien immobilier
Actuellement, trois types d'exploitations sont possibles : la location nue classique (revenus fonciers), la loi Pinel et la location meublée (BIC en LMNP).
Pour chacun des biens, une projection de trésorerie (cash-flow) est gérénée. L'investisseur sait donc précisemment si sont bien s'auto-finance ou lui demande un effort d'épargne chaque mois.
Chaque poste de revenus et de dépenses est renseigné. Il est possible de simuler des travaux futurs pour mesurer leurs conséquences fiscales (cellules en bleu clair).
Le résultat fiscal du bien immobilier (fiscalité des loyers et en cas de revente) est précisé pour chaque bien :
Il entre ensuite les caractéristiques de chacun de ses prêts bancaires :
Une ligne pour chaque prêt immobilier
Il est possible de modéliser avec une très grande précision les prêts immobiliers : le taux nominal, l'assurance emprunteur, la durée, le type de prêt (amortissement, différé partiel ou total), les frais afférents...
Instantanément, un tableau d'amortissement est généré pour chaque prêt :
Le tableau d'amortissement est très précis. L'investisseur peut même simuler un remboursement anticipé du prêt ! (cellules en bleu clair)
Le tableau de bord est enfin prêt. L'investisseur sait exactement comment va évoluer son parc immobilier.
Il peut à présent jouer avec ses hypothèses de simulation : revente d'un bien, remboursement anticipé du capital emprunté, hausse des loyers, planification de travaux etc.
En un coup d'oeil, l'investisseur sait comment évolue son patrimoine et les besoins en financement du parc locatif (effort d'épargne ou cash-flow positif)
L'évolution du rendement locatif est un indicateur clé pour que l'investisseur anticipe le changement de régime fiscal ou la revente
Cet outil, je l’ai longtemps gardé pour moi et mes clients, en off.
Lorsque j’ai rencontré mon malheureux client et que j’ai vu les ravages d’un achat pourtant réfléchi, je me suis dit que ce serait égoïste de ma part de ne pas le partager.
L’outil permet, à chaque calcul, de faire économiser des milliers d’euros et d’obtenir un résultat immédiat.
Les utilisateurs de cet outil ont donc un avantage concurrentiel énorme. Presque injuste.
La mise de fonds pour obtenir l'outil est nulle puisqu'il est amorti dès sa première utilisation. Lorsque l'outil indique noir sur blanc à son utilisateur si il doit oui ou non acheter.
En effet, une seule simulation suffira pour savoir si vous devez recourir à tel régime fiscal... négocier davantage le prix d'achat... obtenir un meilleur crédit... Des choses qui se chiffrent rapidement en milliers, voire dizaines de milliers d'euros !
L’outil est disponible au prix de 199€.
Vous serez pleinement propriétaire du logiciel, à vie.
Je vous enverrai les mises à jour à chaque sortie. Que ce soit dans 2 mois ou dans 3 ans.
Vous préférez payer en plusieurs fois ?
2 paiements de 100€ pour gagner des milliers d'euros sur ses impôts, gagner du temps et être serein sur vos prochains investissement...
Pourquoi avez-vous choisi d'investir dans l'immobilier ?
Pourquoi vous intéressez-vous à l'immobilier aujourd'hui ?
- Pour vous construire un patrimoine sur le long-terme ?
- Pour utiliser intelligemment vos impôts ?
- Pour préparer votre retraite ?
- Pour transmettre un patrimoine à vos enfants ou mettre votre famille en sécurité ?
- Pour vous constituer des rentes et quitter votre emploi ?
- ...
Il peut y avoir des centaines de raisons pour lesquelles vous souhaitez investir dans l'immobilier.
L'immobilier est une solution extraordinaire pour sécuriser son avenir. Ce n'est pas pour rien que la pierre l'un des placements préférés des français !
Par contre, tous ces rêves peuvent être réduits à néant si vous faites les mauvais choix...
... Si vous écoutez le vendeur ou l'agent immobilier qui ne partage pas les mêmes intérêts que vous
... Si vous ne mettez pas en place les bons montages fiscaux
... Si vous n'optimisez pas le crédit immobilier
... Si vous pensez qu'un outil de pilotage est surperflu
Et croyez-moi, des gens qui ont fait de mauvais choix en matière d'investissement, j'en vois très régulièrement...
Des gens qui n'auront pas d'autre choix que de partir à la retraite avec une pension dérisoire... Ne rien laisser à ses enfants... Continuer à se faire matraquer par les impôts...
Tout ça parce qu'ils pensaient que l'immobilier, c'était simple.
Qu'il n'était pas utile de s'instuire sur le sujet et de s'équiper un minimum pour bien gérer ses biens locatifs.
Quelques avis des utilisateurs
Je vous présente les retours spontanés des utilisateurs. Certains utilisateurs m'ont posé des questions sur leur projet, j'ai donc flouté les données sensibles :
Et d'autres avis sur mon expertise
Qui suis-je ?
Je m'appelle Cyrille Chéry. Je suis conseiller en investissements financiers, adhérent à l'ANACOFI-CIF n°E004806 et enregistré à l'ORIAS n°8001769.
Implanté à Lyon, mon cabinet accompagne une centaine d'investisseurs localisés dans la région lyonnaise, dans le reste de la France mais aussi à l'étranger puisqu'une partie de ma clientèle est expatriée. Ma spécialité : l'investissement immobilier et les placements financiers.
Ingénieur financier de formation, ma société édite également des logiciels à destination des particuliers et des professionnels de l'immobilier et de la finance. Aujourd'hui, ce sont près d'un millier de personnes qui utilisent mes outils au quotidien !
Enfin, j'interviens et publie régulièrement dans la presse spécialisée pour aider les investisseurs sur une plus grande échelle.
Foire aux Questions
L'outil est vraiment utile ? Pourquoi ne pas faire les calculs soi-même ?
Avez-vous déjà essayé de calculer avec précision la rentabilité d'un bien immobilier ? On a vite oublié des hypothèses ou des données qui peuvent être préjudiciables pour son investissement !
Ce simulateur vous évitera des oublis et vous fera économiser beaucoup d'argent.
Par ailleurs, certaines situations sont complexes et la fiscalité joue un rôle important. Cet outil est capable de simuler le rendement net de fiscalité en fonction du régime choisi !
Si vous rencontrez des difficultés lors de l'utilisation de l'outil, je reste à votre disposition !
Existe-t-il une version de démonstration de l'outil ?
Vous pouvez tester le logiciel à l'adresse suivante : https://www.invest-aide.fr/version-demonstration-tableau-bord-immobilier/
L'outil est-il livré avec des mises à jour ?
Oui. Je sors plusieurs versions de l'outil chaque année, en fonction des évolutions en matière de fiscalité et des retours des utilisateurs. A chaque mise à jour, vous recevrez la dernière version de l'outil par mail.
Quels sont les tableurs compatibles avec l'outil ?
Le fichier Excel est programmé avec des fonctions basiques (pas de VBA par exemple) et est donc compatible avec toutes les versions d'Excel et peut être lu avec tous les autres tableurs du marché : Open Office, Numbers ou Google Sheets. En cas de doute, vous pouvez me demander la compatibilité en amont.
Si je bloque dans le remplissage de l'outil, m'aiderez-vous à le remplir ?
Aujourd'hui, plusieurs centaines d'investisseurs utilisent l'outil tous les jours. Je ne peux donc pas faire les simulations à leur place. En revanche, les utilisateurs sont tous totalement autonomes car l'outil est très simple à remplir. Vous aurez une vidéo explicative pour vous aider à remplir l'outil. Bien évidemment, si vous êtes totalement bloqué, vous pouvez m'envoyer un mail à contact@invest-aide.fr
Le paiement est-il sécurisé ?
Vous pouvez payer directement par carte bancaire, avec mon partenaire Stripe (Leader du paiement par CB sur Internet). Vos informations de paiement ne transitent pas par mon site mais sont directement envoyées et traitées par Stripe.
Vous pouvez également régler avec Paypal, solution mondiale de paiement en ligne.
Quand vais-je recevoir l'outil ?
Vous recevrez l'outil dès que le paiement sera validé. Le processus d'envoi est totalement automatisé. Vous pourrez donc commencer à remplir l'outil et à faire vos simulations immédiatement !
Dois-je payer un abonnement pour utiliser l'outil ?
L'outil est disponible au prix de 199€.
Vous pouvez également régler en 2 mensualités de 100€. Cependant, il ne s'agit pas d'un abonnement. Vous êtes pleinement propriétaire de l'outil et des mises à jour à venir (à vie) dès le premier paiement.
D'autres questions ?
Posez-moi vos questions à contact@invest-aide.fr, je vous répondrai avec plasir !
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